北京海淀区算富人区吗,

北京海淀区有钱人真的很多吗？

作者：朱凯 互联网专家 宏观经济爱好者

【摘要】目前，对于个人及家庭资产，经过改革开发这三十多年的发展，发生了巨大变化。对于97年后房改之后，房产消费也成了城里人的最大消费投资项目。尤其是先富起来的人，通过置业，尤其是在北京上海等一线城市购买房产，即是满足自身、儿女、家庭住房需求，也是实现资产保值、增值的重要手段，从过去发展的二十年来看，也是不可多得的优质方式。对于北京城这个全国房产的风向标，整个房地价值和未来走势极大的影响了人们对未来资产配置、收益信息、方向和规模。瞄准未来，对比国际，掌握市场规律，主动深入的把握未来一线城市房价走势基趋势事关国家、政府、个人稳定与发展，本文从汇率、外贸、流动性、经济转型、城市定位、住房需求、财富积累等多个角度展开了建设性的简单论述与展望。认定了中央的稳中求进、市场细分、总量控制，适当布局的基本原则，是未来解决房地产资产保值、增值及宏观经济转型的基本策略。

前北京上海等一线房产最大的不理因素是国家对房产过度投资和炒房行为的政策限制和修正，这个从长远说是保持房产稳定增长，抑制过度炒房行为的最大利好。只有挤掉泡沫，夯实实业投资环境，给足原生经济最大发展所需资金、市场、人才、科技等，才能使一线城市操持活力和创新里，才能使得不动资产投资获得稳定收益，才能产生稳定收益。房地产，尤其是一线房地产价格事关百姓的财富、政府的财源，一个稳定、有序、供需平衡、反映实际增长效率、反映国家经济总量、增长潜力，反映人民币汇率水平、宏观流动性、经济结构调整需求、适度稳增长需求的房地产价格已是改革成功的要素，也是老白姓富有获得感、稳定感的基本需求。

根据国家统计局数据显示：2016年北京商品房销售额累计达4561.6亿元，同比增长29.7%；2017年1-10月北京商品房销售额累计达2065.77亿元；同比下降42.9%。住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组日前发布数据显示，2017年12月中国二手房房价最高的城市是北京，达到67822元/平方米，最低城市为广西来宾，仅2652/平方米。这份数据显示，北京、上海、深圳、广州、厦门、杭州、福州、南京、天津、青岛分别居2017年12月中国城市二手房房价前十名，房价分别为：上海52584元/平方米，深圳50900元/平方米、广州40030元/平方米、厦门39723元/平方米、杭州30729元/平方米、福州29000元/平方米、南京26714元/平方米、天津23333元/平方米、青岛22126元/平方米。根据2016年底人均住房面积，2016年底常住人口，2017年7月份最新二手房均价计算得出。北京：人均33平方米，常住2173万人，51294元/平方米，约36.8万亿元。这组数据稍微早了一点，考虑北京的房价2017年又长了20%，目前北京房产总市值为四十多万亿元。2017年国民生产总值为八十多万亿。

美国在“次贷危机”前，全美国房产总市值大约是8万亿美元；2006年房价最高时，美国的全部住房总市值大约是11万亿美元；而美国去年的GDP是14万亿美元，2006年时是13.2万亿美元。美国的房地产的总市值还不到美国GDP的90%。2016年，著名经济学家任泽平9月20日发布的房地产分析报告认为，从房地产占GDP比重的指标来看，中国房地产存在明显泡沫。报告中的数据显示，中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。形象的打个比方，改革开放三十多年，按目前的国民生产总值来算，目前的房价，你可以理解为，全国人民扣除全部消费，一年建设一个大城市，大概三十年下来，我们建成了三十个左右大中型城市。如果考虑到机器、设备、人员、车辆等等，都是按照住房或办公场地来替代的化，在考虑未来的持续发展及溢价，目前房价下的国内一线大城市的房地产总值就是我们全部财富的等价物。

这里面应该有相当一部分是水份，但在总的价值、价格一定的基础上，到底谁是水份？谁又是泡沫？未来市场还是要细分的。当然这个数据虽然及其吓人，但中国特色社会主义的经济发展规律本身是不能简单盗用国外的指标，毕竟中国这几年的经济发展速度太快了，中国的农村和城市的差距也是巨大的，另外中国的劳动密集型经济的发展模式、集中力量办大事的宏观经济模式、人口众多的因素，加上中国城市发展及其不平衡，因此这个横向比较的数据，还是需要我们仔细研究的。本人考虑到中国人口比美过的7倍左右，人均GDP 虽然无法比拟，但有钱人的绝对数量不少，因此总体数据上超过美国也还是合理的。按照世界均值看260%，这个数据对于中国来说，也只是一个参考作用。比起世界平均水平，我想我们唯一可以参考的应该是香港、日本、韩国的一线城市，均价目前基本略微持平或超过。

因此如何保持经济的平稳运行、保持人民币汇率基本稳定、保持国内金融市场基本稳定、保持合理的就业及城市投资建设、保持科技的持续发展和创新经济的持续跟进，已经成为了中国房地产价格保持稳定的定海神针。这个是总体宏观的考虑，应该没有涉及这些市场上的价格高低和波动及北上广本身的房地产价格本身。

未来中国房地产和城市发展有几种模式：一是维持北上广等几个特大城市独领风骚，价格突兀一下，但可以发挥城市效率、人才效率、信息效率，但城市压力会变大、环境、卫生、交通等社会公共资源会变得异常吃紧，但一线城市房地产价格会居高不下。二是加速发展二线城市，缩小一线二线城市差距，加快各地经济发展，使得人才、资本、技术等资源适当均衡，但这一局面要想简单地通过市场来完成，有相当大的难度，毕竟资本是逐利的。资本、技术、人才等天然有扎堆的属性。三是全面推进农村建设，将土地资本盘活，构建新型城乡体，让城市围着农村转，这种局面是最有利的，同时也是最难的，因为农村没有经济发展的强大支撑力，在资源和资本上处于弱势。

结合中国的实际情况看，保持一线城市的竞争力，有力于中国经济的国际竞争力，最大发挥人才、技术、资本优势，但目前各大城市的产业升级、发展后劲有待提高。目前中央提出的一带一路、军民融合、互联网经济、国企改革、生态建设等措施，尤其是对特大城市功能的再梳理，都是寻求稳定、突破、在完善、再发展的举措。

随着国家对军队、政府、事业单位的住房、福利、保障改革等措施的不断到位，考虑到北京、上海等一线单位，每年都有大量党政军事业单位退休人员需要退休住房安置，不管其是租还是买，这些需求是不能忽视的，而且这些退休人员一般还会考虑家庭子女的实际住房需求，简单的说他们的住房需求也是刚性的。每年新增公务员、事业单位职工、公司职工、驻京办事人员的实际住房需求，每年新增的社会正常代谢产生的住房需求也是及其刚性的。考虑到北京政府从2018年开始，从原北京传统四环内往通州区搬迁，排除部分家庭因为孩子教育或家庭原因，可以初步估计，北京城的实际现有住房需求总体上是没有太大变化的。目前北京四环内，因为城市规划要求、城市环境改善需求、安全要求、产业升级需求，实际能够提供的住房，除去地下室、沿街开户门面房、城中村等原实际住房已极大的被取缔、消除，目前北京城的总体房源与需求是基本平衡的。可以预测未来随着北京城的逐步发展与建设，还有大批不符合要求的住房会被清理。